NOTÍCIAS JURÍDICAS E TEMAS POLÊMICOS DA ATUALIDADE
ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL PELO CONDOMÍNIO
Sempre que nos referimos à inadimplência de alguns condôminos, surge em nossa mente os entraves e morosidades atinentes aos processos judiciais em demanda de cobrança.
Em não havendo a possibilidade de uma composição amigável (que sempre é menos onerosa para ambas as partes), a ação judicial é o último recurso para os síndicos, administradores e operadores do Direito Imobiliário.
Muitos foram os casos em que os Condomínios Edilícios ingressaram com a demanda judicial com a finalidade de ver o débito quitado pelo devedor.
No trâmite de tais processos, ingressaram com a inicial, apresentaram réplica à defesa do réu, participaram de audiências, obtiveram sentença favorável, ingressaram com o cumprimento da sentença, penhoraram o imóvel e ao final não conseguiram o registro da Carta de Adjudicação (obviamente, considerando a inexistência de arrematante).
Isso se dava pela existência de um “fantasma” que assombrava os operadores do direito, síndicos e administradores de condomínio, qual seja, a FALTA DE PERSONALIDADE JURÍDICA.
Pois bem, entendemos que há longa data este problema deixou de existir, haja vista que, não obstante sua personalidade jurídica não seja reconhecida (a exemplo do Imposto de Renda e alguns atos jurídicos), o condomínio edilício teve sua personalidade jurídica aceita para fins de adjudicação de imóveis penhorados por débitos condominiais não pagos.
Transcreveremos abaixo decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, onde os leitores poderão vislumbrar que tal reconhecimento de personalidade para o Condomínio é uma tendência, inclusive contribuindo para a formação de jurisprudência neste sentido, senão vejamos:
“Decisão 1ª VRPSP
Data: 10/08/2005 Fonte: 000.05.009561-7 Localidade: São Paulo (4º SRI)
Relator: Venício Antonio de Paula Salles
Legislação: Comunicado 1ª VRPSP nº 02/2005.
Adjudicação - unidade autônoma. Condomínio edilício - personalidade jurídica - ausência. Assembléia Extraordinária - ratificação. ITBI. IPTU.
Ementa:
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Em que pesem entendimentos contrários, no sentido de não reconhecer a personalidade jurídica do condomínio, este nada mais é do que uma forma de associação, não representando uma "universalidade patrimonial", mas a reunião de proprietários de unidades autônomas, direcionada à administração do empreendimento ou do edifício. 2. Mesmo que negada a personalidade jurídica do condomínio, não se pode suprimir deste as prerrogativas de cobrança de débitos condominiais que se consumam, com a arrecadação ou adjudicação do bem penhorado. 3. No caso em comento, o condomínio poderá realizar uma Assembléia Extraordinária para a aprovação da adjudicação da unidade interna, desde que obtenha a adesão da maioria dos presentes à solenidade. Dúvida improcedente.”
“Íntegra:
Processo nº: 000.05.009561-7
Vistos, etc...
Cuida-se de procedimento administrativo de dúvida inversa, suscitada perante a
Oficial do 4º SRI da Capital. Destacou que adjudicou perante a 7ª Vara Cível da
Capital a unidade autônoma – garagem 32 – integrante do edifício autor, após a
frustração do praceamento. Apresentou argumentos no sentido de identificar
personalidade jurídica ao condomínio edilício. Juntou documentos.
O 4º SRI, por sua Oficiala, apresentou informações, destacando que a carta de
adjudicação não conquistou qualificação registral por ausência do recolhimento
do ITBI e multa, se o caso; o imposto predial do exercício da apresentação e em
razão da ausência de personalidade jurídica.
O Ministério Público se posicionou pela extinção do pedido.
É o relatório.
DECIDO:
O Condomínio poderá realizar ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA, para aprovar a
ADJUDICAÇÃO da unidade interna, desde que obtenha a adesão da maioria dos
presentes à solenidade. Nos termos do item "4", do
Comunicado nº 02/2005, a Assembléia poderá RATIFICAR as cartas já expedidas.
Assim, poderá o suscitado pedir a suspensão do feito, para adotar as medidas
necessárias para a efetivação do respectivo registro, posto que o entendimento
majoritário de nosso E. Colegiado, se mantém firme na negativa do reconhecimento
da personalidade jurídica do Condomínio Edilício.
Quanto a questão de fundo, mesmo reconhecendo que o entendimento majoritário é
contrário, não reconhecendo a personalidade jurídica do CONDOMÍNIO EDILÍCIO,
continuamos a proclamar nosso entendimento de que o condomínio nada mais é do
que uma forma peculiar de ASSOCIAÇÃO, cuja genérica descrição contida no art.
53, do Estatuto Civil, congrega todo e qualquer "união de pessoas que se
organizem para fins não econômicos".
O Condomínio não representa apenas uma "universalidade patrimonial", mas a
reunião de proprietários de unidades autônomas, direcionada à ADMINISTRAÇÃO do
empreendimento ou do edifício. O direito somente produz efeitos ou tutela os
interesses das pessoas, sempre, e não das coisas ou bens, não existindo direito
inerente a um imóvel, mas sim o direito a seu possuidor ou proprietário. É a
pessoa que exerce a prerrogativa frente ao bem, que recebe os efeitos do
regramento jurídico, de forma que, "universalidade de bens" sem pessoas, é uma
irrelevância jurídica.
O condomínio edilício é a comunhão de pessoas reunidas por um interesse comum,
direcionado à administração do EDIFÍCIO, sem finalidade econômica. Não sendo
sociedade, o condomínio somente pode representar uma associação.
O fato do CONDOMÍNIO não ser proprietário das partes comuns ou das unidades
autônomas, não altera esta realidade, pois as associações podem ser
proprietárias ou não, e isto não altera suas estruturas e funcionamento. O
relevante é considerar como ASSOCIAÇÃO, em havendo interesse de seus
associados/condôminos, poderá adquirir propriedade, incorporando ao EDIFÍCIO
terreno confrontante ou recebendo em adjudicação, unidade de condômino
inadimplente.
A questão foi exaustivamente debatida em decisões anteriores que indicaram que
em outros países, como a Argentina, o Chile e a França, tiveram o reconhecimento
da personalidade jurídica dos CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS primeiramente pela
jurisprudência, e posteriormente com o expresso reconhecimento do Direito
Positivo.
Ademais, no caso em tela, o Condomínio após esgotar os meios processuais,
ADJUDICOU a unidade do devedor inadimplente, utilizando de suas prerrogativas
constitucionais decorrentes do "due process of law", que assegura não só o pleno
acesso judicial, com a sua integral satisfação. O devido processo legal, não é
princípio que possa ser dado "fatiado" ou em "partes". Ou o acesso à Justiça é
reconhecido para a postulação e satisfação do julgado, ou estará sendo
inconstitucionalmente NEGADO.
Assim, o fato de ser conferida ao Condomínio "personalidade judiciária" para
ingressar com a AÇÃO DE COBRANÇA, envolve o necessário reconhecimento de que tal
meio judicial foi conferido até o FINAL, com a composição integral da lide e a
satisfação total do direito reconhecido, o que envolve o registro da CARTA DE
ADJUDICAÇÃO.
Assim, mesmo em sendo negada a PERSONALIDADE JURÍDICA do CONDOMÍNIO, não se pode
suprimir deste, as prerrogativas de cobrança dos débitos condominiais, que se
consumam, com a arrecadação ou adjudicação do bem penhorado.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A PRESENTE DÚVIDA, reconhecendo o direito do
CONDOMÍNIO em proceder o registro imobiliário da CARTA DE ADJUDICAÇÃO. Expeça-se
mandado. Antes, informe o Condomínio das possibilidades da realização de
ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA que ratifique a adjudicação.
P.R.I.C.
São Paulo, 20 de julho de 2005.
Venício Antonio de Paula Salles
Juiz de Direito Titular
(D.O.E. 10.08.2005)”
(No mesmo sentido
Apelação Cível nº 505-6/7)
Pretendemos com isso, prestar singelo auxílio aos nossos colegas profissionais do Direito, que de maneira errônea, ainda entendem impossível o Registro de Carta de Adjudicação a favor do Condomínio Edilício.
Por fim, é válido ressaltar que conforme se verifica da r. decisão proferida, é condição “sini qua non” a ratificação em Assembléia Extraordinária dos termos da Carta de Adjudicação para efeito de Registro, sendo certo também que tal ratificação deverá ser referendada por unanimidade dos presentes na solenidade.
José Castanhas Neto
É Advogado em São Paulo (SP)
Inadimplência - Multa de 2% não possui efeito processual prático.
Desde o advento do Novo Código
Civil, a multa de 2% (dois por cento) prevista naquele dispositivo para o caso
de condôminos inadimplentes, vem causando grande polêmica para os
administradores, síndicos e operadores do direito imobiliário.
É fato que a multa de 2%
aplicada aos condôminos inadimplentes, causa grandes perdas financeiras para o
condomínio, haja vista que em muitos casos, o proprietário de unidade autônoma
dá preferência ao pagamento de outras dívidas com encargos e juros maiores, como
é o caso dos cartões de crédito e limite de cheque especial.
Optando por pagar outras
dívidas em detrimento do condomínio edilício, o proprietário de unidade
autônoma, não consegue enxergar que está, de maneira indireta, prejudicando seu
próprio patrimônio, posto que os pagamentos das despesas ordinárias de
condomínio, visam à manutenção do próprio edifício, como pagamentos de
empregados, impostos e demais despesas necessárias à boa administração
condominial.
Infelizmente, ao serem chamados
para uma composição amigável, muitas vezes os proprietários, tendo conhecimento
da multa de 2% imposta pelo Novo Código Civil, preferem postergar a dívida,
fazendo com que o condomínio lamentavelmente chegue às vias judiciais para
receber o débito.
Especificamente a favor dos
condomínios antigos (constituídos antes da vigência do Novo Código Civil),
quando do ingresso da ação de cobrança, utilizamo-nos dos dispositivos
convencionais que estipulam multas de 10% a 20%.
Fazemos isso com base no
Princípio do Ato Jurídico Perfeito, o qual é de amplo conhecimento dos
operadores de direito.
No que tange às primeiras
instâncias, alguns juízes acompanham tal princípio, porém já está sacramentado
nas instâncias superiores que a multa de 2% trazida pelo Novo Código Civil, deve
ser aplicada.
Tal fato leva os inadimplentes
(e por que não dizer até mesmo seus advogados de defesa) a uma falsa esperança
de ver a pífia multa de 2% sobrepujar a multa convencional, que em média é de
10%.
Ocorre que, esta demanda
judicial pela diferença de 8% (oito por cento) sequer de longe favorece o
devedor, senão vejamos.
Mesmo que o inadimplente réu
consiga em 1ª instância uma decisão parcial a seu favor (apoiando a irrisória
multa de 2%, mas condenando-o ao pagamento da dívida), existem inúmeros
argumentos legais e doutrinários que sustentam de maneira concreta o recursos de
apelação por parte do condomínio autor.
Agora vejamos, com a subida dos
autos às instâncias superiores e considerando a morosidade causada pelo acúmulo
de processos que se abate sobre nosso Poder Judiciário, estes autos só voltarão
à instância de origem em 3 (três) anos, na melhor das hipóteses.
Neste ínterim, mesmo que os
Tribunais Superiores apóiem a multa de 2%, correrão contra o réu, além da multa
(que deverá ser aplicada), a correção monetária e os juros legais de 1% ao mês
sobre o valor da dívida.
Com isso, sem a menor sombra de
dúvidas, restará um aumento significante na dívida inicial do proprietário
inadimplente, o qual dificilmente conseguirá quitar sua dívida quando da fase de
cumprimento da sentença.
Em grande parte dos casos, por não reunir condições de
saldar sua dívida de maneira integral no prazo de 15 (quinze) dias (conforme
dispõe a nova lei de execuções), fatalmente o réu (agora executado), arcará com
a multa de 10% (dez por cento).
Ou seja, toda sua suposta
astúcia em postergar a dívida para com o condomínio cai por terra, revelando que
a mesma não passou de mera ingenuidade quanto ao ponto de vista prático do
processo judicial.
Ao final do processo, o devedor
fatalmente acabará arcando com uma dívida muito superior àquela que tanto atacou
no início do processo, tendo que suportar multa final de 12% (2% do Código
Civil, mais 10% da fase de cumprimento de sentença), sem prejuízo da correção
monetária e juros de 1% ao mês.
Se considerarmos que o
condomínio não é obrigado a firmar acordo nos autos e também o fato de que o
devedor não poderá alegar impenhorabilidade de sua unidade autônoma (sob a
alegação de que é bem de família), veremos que vale muito mais ao inadimplente
tentar quitar sua dívida de maneira extrajudicial, onde poderá até mesmo obter
ótimos parcelamentos.
Por fim, encerrando nossas
considerações acerca do assunto, deixamos nossa orientação no sentido de que os
proprietários precisam tomar consciência da importância de suas contribuições
para com a massa condominial, haja vista que, ao final os prejudicados com a
inadimplência serão eles mesmos.
José Castanhas Neto e Felipe Castanhas
são advogados em São Paulo (SP)
www.castanhasadvocacia.com
Individualização na cobrança de água para condomínios: Assista os vídeos a respeito do assunto.
Sede administrativa da OAB-SP em novo endereço
Os departamentos da OAB-SP que estavam distribuídos em três endereços foram reunidos num único prédio, o que resultou em economia para a entidade e mais espaço para atender os advogados. A sede administrativa está agora instalada na rua Anchieta, n° 35 (foto), atrás da antiga sede do Primeiro Tribunal de Alçada Civil. O edifício possui duas entradas: uma pela rua XV de Novembro, onde ficará o Serviço de Informações ao Advogado; e outra pela rua Anchieta, onde será a área de recebimento e/ou despacho de cargas e materiais. As novas instalações distribuem-se por 11 pavimentos, num total de 8 mil m2 de área construída. Dois elevadores sociais atenderão os usuários e funcionários. Há um assessor para cargas. O PABX da nova sede é 3244-2000.
(fonte Jornal do Advogado - edição de Fevereiro/2007)
OAB-SP é contra alegando que "as partes não terão a segurança que a Justiça proporciona"
Agora é possível realizar inventários, partilhas, separações e divórcios consensuais em Cartórios de Notas graças a Lei 11.441, de 5 de janeiro. Apesar de o intuito do novo diploma ser o de acelerar e desburocratizar esses processos, as opiniões são divergentes. A OAB-SP, por exemplo, é contra "pelo fato de ela (a lei) tirar do cidadão o direito à jurisdição". De acordo com a vice-presidente da entidade, Márcia Regina Machado Melaré, "o 'desafogamento' do Judiciário deveria se dar por outras formas". "Além disso, com a ausência de um juiz, a responsabilidade do advogado será dobrada, já que as partes não terão a segurança que a Justiça proporciona", argumenta. Segundo ela, a vantagem da lei é o cidadão poder escolher o trâmite (judicial ou extrajudicial). A vice-presidente da OAB-SP acredita que o benefício real da lei é para a conclusão dos inventários, que demoram de seis meses a um ano pelo Judiciário e pêlos cartórios podem ficar prontos em um dia.
Para a tabeliã de notas Priscila de Castro Teixeira Pinto Lopes Agapito, vice-presidente da seção de São Paulo do Colégio Notarial do Brasil (CNB-SP), a nova legislação "veio em boa hora", pois permitirá que o Poder Judiciário tenha mais tempo para decidir-se sobre as questões litigiosas e complexas. "Os tabelionatos prestam um serviço público extrajudicial, trabalhando paralelamente à Justiça justamente com o objetivo de desafogá-la", diz explicando que em vários países os processos de separações, divórcios e arrolamentos já são feitos em cartórios. Priscila enfatiza que os tabeliães são bacharéis em Direito, ingressam na carreira por concurso público e estão preparados e acostumados a tratar de questões contratuais e consensuais.
Para Flávio Tartuce, advogado e professor de Direito Civil, um aspecto positivo da Lei 11.441 é o de que muitos ex-cônjuges não gostavam de ter de justificar os motivos da separação para o juiz. Com a possibilidade da separação e divórcio de forma extrajudicial não haverá mais a necessidade de expor os motivos do fim do relacionamento, desde que haja acordo entre as partes. Priscila Agapito acrescenta que as escrituras poderão ser assinadas em diligência, ou seja, o tabelião pode ir até o escritório do advogado ou à casa das partes se elas se sentirem constrangidas de comparecer ao cartório.
Flávio Tartuce ressalta, entretanto, que a redução da burocracia embute um aumento de custos. De acordo com ele, em São Paulo, por exemplo, separação, divórcio e inventário poderão ser mais caros se ocorrerem extrajudicial-mente. As custas judiciais na forma tradicional para processos que envolvam patrimônio de R$ 50 mil a R$ 500 mil, por exemplo, são de R$ 1.423,00 (valor atual em Ufesp); nos cartórios, as escrituras podem custar até R$ 2.372,90. Márcia Melaré diz que caberá às partes avaliar o custo/benefício para escolher entre o processo judicial e o extrajudicial.
Além do custo da escritura, as partes também têm de pagar os honorários advocatícios, já que a lei determina que a préseça de um advogado é \ imprescindível para elaborar o acordo prévio. Apesar de o processo ser mais rápido, os profissionais da Advocacia não acreditam na redução dos honorários. Márcia Melaré explica que o trabalho continuará o mesmo, pois o advogado ' terá de preparar todos os detalhes do acordo para que o tabelião somente elabore a escritura. A Comissão de Revisão da Tabela de Honorários da OAB-SP, porém, já está estudando a inclusão da "modalidade" extrajudicial dos processos de inventário, partilha, separação e divórcio na tabela de honorários.
Segundo o advogado Flávio
Tartuce, todas as reformas
que visam a agilidade
suscitam debates teóricos e somente o tempo demonstrará
a eficiência do novo diploma. Uma das
dúvidas já existentes é quanto a
possibilidade da conversão da
separação
judicial em divórcio extrajudicial. O
desembargador Gilberto Passos de
Freitas, corregedor-geral do TJ-SP,
criou, inclusive, um grupo de estudos
que pretende apresentar, até dia 5,
conclusões sobre a prática
notarial da nova lei.
Para reduzir interpretações desencontradas sobre a lei, as entidades e associações estão realizando cursos, simpósios e manuais para preparar os tabeliães. Priscila Agapito acredita que o próximo passo será reservar salas nos cartórios para atender à nova demanda. Priscila diz que a lei ainda não proporcionou grandes mudanças nos cartórios, que já faziam pactos antenupciais, declarações de uniões estáveis, testamentos, entre outros. "O Direito de Família e o Direito de Sucessões sempre fizeram parte do dia-a-dia dos tabeliães de notas", afirma.
Fonte: Fernanda Sal ( Tribuna do Direito, edição de Fevereiro/2007)
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